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修繕・改修して再生する

性能・機能をグレードアップ

修繕・改修でグレードアップ

マンション・団地の再生は、「建替え」だけでなく「修繕・改修」(単に「改修」と言う場合もあります)による手法も考えられます。安全・安心、快適に住み続けるためにはもちろん、資産価値の維持・向上も視野に入れて、修繕・改修か、それとも建替えか、費用対効果を慎重に比較検討して再生手法を選択しましょう。

「修繕」と「改修」の違い

修繕とは(「回復させる」)

修繕のイメージ

<現在の団地>/<修繕後>

劣化した部材や設備の修理や取替えを行い、建物や設備の「性能・機能を実用上支障のない状態」まで回復します。一般的には購入時(新築当時)の水準まで回復させることを目標とします。

修繕には問題発生の都度行う「補修・小修繕」や、一定の年数の経過ごとに行う「計画修繕」があり、いわゆる最低限必要とされるメンテナンスも含まれ、修繕だけでは再生とは言い切れないことから「修繕・改修」の組み合わせを再生手法の1つとしています。

改修とは(「グレードアップする」)

修繕のイメージ

<現在の団地>/<改修後>

社会の変化や居住者のニーズの変化に伴い、修繕による水準回復だけでは見合わなくなった場合、修繕に加えて改良(グレードアップ)を行い、建物の機能・性能水準を向上します。例えば、耐震補強、エレベーターの新設、バリアフリー化などが挙げられます。また、改修は経年による資産価値の低下を防ぐ意味でも重要です。

改修によるグレードアップの重要性

新耐震基準以前に建設された建物は耐震改修工事により、現在の耐震基準を満たす建物への改修が可能な場合もあります。昭和56年以前の建物は専門家による建物診断をうけて耐震性を確認しておきます。耐震診断や耐震改修に関わる工事には地方公共団体より費用の助成制度が設けられている場合もあります。確認してみましょう。

質を向上して資産価値の低下を防ぐ

暮らしの変化に伴う高度なニーズや技術の進歩により、昨今の新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。一方、高経年マンション・団地は性能・機能面で陳腐化し、資産価値の低下は否めません。高経年マンション・団地の質及び価値を向上し、長持ちさせるには、修繕に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう性能をグレードアップし、住みよい建物にしていくことが重要です。

一般的に、建物を構成する材料や設備を新しい種類のものに取り換えたり、新しい性能・機能等を付加してグレードアップする工事のことを「改良工事」といいます。また修繕及び改良により建物全体の性能を改良する工事のことを「改修工事」といいます。

団地型マンション改修工事の例
目的・ニーズ 改修工事の主な内容
住戸 住戸面積の拡大 ・居室の増築
・バルコニーの室内化
住棟

・住棟内の共用スペース拡充
・高齢者の居住改善
・建物の安全性を強化

・住棟内の共用スペース増・改築
・マンション用途の部分的な転用
・エレベーターの設置
・住棟の足元まわりのバリアフリー化
・住棟の耐震補強
団地全体 団地全体の利便性の向上 ・集会所、近隣センター等の建替え、増改修
・駐車場、駐輪場等の整備
・団地内遊林施設の転用

(出典:国土交通省「団地型マンション再生マニュアル」より)

安全面を向上する耐震診断・耐震改修工事

昭和56年の建築基準法改正では耐震基準が強化されました。それを境に一般には「旧耐震」・「新耐震」建物と呼んでいます。旧耐震建物では、現在の耐震基準に満たない可能性があるので、旧耐震に該当する場合は耐震診断を実施することが望ましいでしょう。結果によっては、耐震補強工事の実施が望まれます。

①予備調査②現地建物調査③耐震診断(1次診断~3次診断)④補強の必要性を判定。もし必要ならば、⑤耐震改修設計⑥補強後の診断を確認⑦判定。OKならば⑧耐震改修工事

耐震診断フローチャート