再生手法を検討する

「修繕・改修」と「建替え」、どちらの再生手法が適切かを考えるには、まず建物の現状を客観的に把握することが必要です。その上で、それぞれを実施した場合の改善効果と費用を比較しながら検討を進めましょう。進め方は、国土交通省により「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」（平成15年1月、平成22年7月改訂）として示されています。

１．修繕・改修（グレードアップする）

２．建替え

３．敷地売却

マンション・団地は、築年数の経過に伴って老朽化していくため、計画的に修繕を行っていく必要があります。しかし、修繕だけでは性能の維持・回復しか実現できず、安全性・利便性の向上には至りません。安全で快適に住み続けるためには、経年などに応じて修繕・改修、建替え、敷地売却といった再生手法を適切に選択し、実施していくことが必要です。

修繕・改修か建替えかを、できるだけ客観的に比較検討することが重要です。現在の建物に対する「不満」や、何を改善したいのかという「ニーズ」を把握し、できるだけ区分所有者全体の意見を聞きながら、叶えたい建物水準をとりまとめることが大切です。また、一人一人主体的に再生に取り組むことも重要です。

さらに必要に応じてアンケートの実施やさまざまな意見交換ができる場を設けるなど、工夫をしながら進めましょう。

特に大規模な団地型マンションの場合、再生の考え方は2つあります。

１．全棟再生：団地内の全ての棟が同じ再生手法（修繕・改修／建替え）で行う。

２．棟別再生：棟ごと（ブロック別など）に異なる再生手法を選択する。

再生手法として「建替え」を選択した場合も「全棟一括建替え」と「棟別建替え」があり、それぞれ要件や決議方法が異なります。