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再生手法を検討する

修繕・改修か、建替えかを比較検討

修繕・改修か、建替えか

「修繕・改修」と「建替え」、どちらの再生手法が適切かを考えるには、まず建物の現状を客観的に把握することが必要です。その上で、それぞれを実施した場合の改善効果と費用を比較しながら検討を進めましょう。進め方は、国土交通省により「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」(平成15年1月、平成22年7月改訂)として示されています。

再生手法は大きくわけて3つ

1.修繕・改修(グレードアップする)

2.建替え

3.敷地売却

マンション・団地は、築年数の経過に伴って老朽化していくため、計画的に修繕を行っていく必要があります。しかし、修繕だけでは性能の維持・回復しか実現できず、安全性・利便性の向上には至りません。安全で快適に住み続けるためには、経年などに応じて修繕・改修、建替え、敷地売却といった再生手法を適切に選択し、実施していくことが必要です。

築年数の経過に伴い、初期性能の水準を保つために修繕を、時代の変化とともに要求される性能水準の上昇に合わせて改修を行っていきます。しかし修繕・改修では時代の要求水準を満たすことが困難な時期が到来し、そのような場合には建替えを行います。

マンション・団地の経年変化と再生のイメージ

再生手法の検討の流れ

修繕・改修か建替えかを、できるだけ客観的に比較検討することが重要です。現在の建物に対する「不満」や、何を改善したいのかという「ニーズ」を把握し、できるだけ区分所有者全体の意見を聞きながら、叶えたい建物水準をとりまとめることが大切です。また、一人一人主体的に再生に取り組むことも重要です。

さらに必要に応じてアンケートの実施やさまざまな意見交換ができる場を設けるなど、工夫をしながら進めましょう。

STEP 1:検討組織の設置(再生検討委員会など)
STEP 2:建物の老朽度判定と要求する改善水準の設定

①老朽度の判定:構造安全性や防火・避難安全性、設備の水準など耐震性を判定、または、②現マンションに対する不満やニーズの把握:バリアフリー化、住宅設備の最新化、住戸面積の拡大など区分所有者の不満やニーズを把握をし、③要求改善水準の設定:建物水準をどの程度までかいぜんしたいのかと考えるのか、また建替える場合に期待する住宅の水準をどう考えるのか検討した上で、建替えや修繕・改修でかなえたい水準を決めます。

STEP 3:修繕改修・建替え・敷地売却の総合的な比較検討
STEP 4:再生方針の決定

団地型マンション特有の再生方法

特に大規模な団地型マンションの場合、再生の考え方は2つあります。

1.全棟再生:団地内の全ての棟が同じ再生手法(修繕・改修/建替え)で行う。

2.棟別再生:棟ごと(ブロック別など)に異なる再生手法を選択する。


再生手法として「建替え」を選択した場合も「全棟一括建替え」と「棟別建替え」があり、それぞれ要件や決議方法が異なります。